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北京欲推新房限价令 万柳地王中枪陷定价难

发布时间:2020-10-16 14:23:04

北京的楼市调控持续升级。

继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后,4月10日,北京市住建委主任杨斌又表示,将对该市新建楼盘实施限价政策,增加“限房价、竞价地”地块的供应,“新盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质的价格”。

昨日 (4月17日),《每日经济新闻》记者梳理发现,这一调控措施,将使一些地王项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境,“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳地王,就是一个典型案例,因为其可计算出的成本价,明显高于目前周边以往开盘项目的预售价,在取得预售许可证时,其定价策略将面临政策限制。

万柳地王定价难

2012年,北京土地市场最为引人注目的事件,当属万柳地块的出让。

去年7月,北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地,在央企“集体放弃”、全程未举牌的情况下,经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后,终被民企中赫置地投资控股有限公司(以下简称中赫置地)摘得。

中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件,最终胜出。据业内人士测算,扣除海淀区政府回购的面积后,该地块楼面价约为4.29万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。

当时就有分析指出,如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本,该地块的项目成本接近6万元/平方米,未来开盘价格在8万元/平方米以上。

曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑:考虑到资金每年10%的利息成本,以及5000元/平方米的建房成本,两年后,万柳地块的直接得房成本将达33亿元,再考虑10%的其他成本(税费和管理),每平方米不卖到59450元,开发商就是赔本赚吆喝。

值得注意的是,该地块所在的万柳区域,目前已是比较成熟的高档社区,2008年以后,区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向 《每日经济新闻》记者证实,该区域最近几年无新盘入市。

记者在北京市住建委的网站上,以“万柳”为项目地址进行搜索,共查到11个预售许可证,取得时间从2003年到2008年不等,最近一个项目是2008年的万柳华府尚园,其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米,远低于万柳地王项目的实际成本价。

在海淀区,还有两个高端楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米,住宅最高成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格最高报60536元/平方米,住宅最高成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳地王项目的实际成本价。

因此,如果按上述北京新政执行,万柳地王项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价,在其取得预售许可证时,定价将面临政策限制,中赫置地就可能赔本。

记者致电中赫集团媒体发言人刘峰,试图询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题,均未能得到回复。


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